Le statut de LMNP ou Loueur en meublé non professionnel, renvoie le plus souvent aux maisons individuelles ou aux biens proposés sur les plateformes spécialisées telles que AirBnb, Abritel, Homeholidays, Gîtes de France, Cléavacances, Booking, Expedia et bien d’autres.
Pourtant, investir dans un appartement en copropriété en LMNP présente de nombreux avantages, à condition de respecter certaines règles et de bien se préparer. Il est alors essentiel de connaître les stratégies efficaces pour en tirer le meilleur parti. Voici quelques conseils pour vous guider dans votre investissement.
Pourquoi choisir un appartement en copropriété ?
Un appartement en copropriété est souvent plus accessible financièrement qu'une maison individuelle, permettant d'investir avec un budget plus modeste. Investir dans ce type de logement permet aussi de diversifier son patrimoine immobilier et de réduire les risques liés à un seul bien. Au lieu d’acheter une maison individuelle dont le prix vaut le double d’un appartement dans un immeuble d’habitation collective, il s’avère judicieux de réaliser l’acquisition de deux T2 en différents endroits, par exemple.
Notons que le statut de LMNP est assorti à un régime fiscal avantageux, avec la possibilité de déduire des charges et des amortissements (sous le régime fiscal du réel d’imposition) ou encore de déduire des abattements forfaitaires (sous le régime micro-BIC).
Les 5 points d'attention à soulever
Cinq points principaux sont à examiner avec attention avant de se lancer dans l'acquisition d’un appartement en copropriété pour sa mise en location. Ceux-ci sont : le règlement de copropriété, les charges de copropriété, la gestion, les normes relatives au confort et celles se rapportant à la sobriété énergétique.
Le règlement de copropriété : assurez-vous que la location meublée est autorisée. Certains interdisent la location saisonnière ou imposent des restrictions sur la durée des baux.
Les charges de copropriété : celles-ci peuvent éventuellement grignoter le rendement de la mise en location. Il est donc prudent de les analyser attentivement avant de faire votre choix.
La gestion : elle peut être plus complexe que celle d'une maison individuelle, en raison de l’existence des parties communes et des relations avec les autres copropriétaires. Idem en ce qui concerne les réunions en assemblée générale (AG) des copropriétaires où les décisions relatives à divers aspects de ladite gestion sont votées. Vous pouvez envisager de confier ces missions à un professionnel, certes, mais cela a évidemment un coût qu’il est préférable d’anticiper.
Le confort par rapport à la notion de décence : la loi impose un certain nombre de critères à respecter pour garantir la santé et la sécurité de ses locataires. Citons la surface minimale habitable, l’absence de nuisibles et de parasites, l’absence de risques sur la structure et les équipements, ainsi que le respect des conformités en ce qu’il s’agit des équipements (eau potable, sanitaires, cuisine, chauffage).
La sobriété énergétique et la dernière loi sur la mise en location : la loi Climat, adoptée en août 2021, vise à réduire significativement les émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, les passoires énergétiques ne sont plus éligibles à la mise en location et ce, comme suit :
- depuis le 1er janvier 2023 : les logements classés G ne peuvent plus être loués
- à partir de 2025 : interdiction pour les logements classés F
- à partir de 2028 : interdiction pour les logements classés E
Par ailleurs, notez que depuis juillet 2022, le bailleur doit obligatoirement mentionner la consommation énergétique du logement dans l'annonce de location et dans le contrat de bail.
Pour conclure, afin de réussir votre investissement, songez à privilégier le bon emplacement (quartiers dynamiques et touristiques), meublez le logement avec goût et proposez des services annexes (blanchisserie, ménage, navette aéroport, ce qui peut vous démarquer de la concurrence).
